第二十一章：拓展商业 (第1/1页)

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”你觉得联合开发怎么样，咱们现在资金略显不足，开发资质也只有四级，而且没有开发商业地产的经验。“张总似乎在引导李忠接着他的说。

“联合开发？也是一个不错的方式，联合开发，去找谁来合作。现在还有一个关键点，我们拿下这块地以后，前期的规划那些需要修改，因为政府在控规上对这100亩地没有明确的规划要求，我们先要到规划局跟他们谈妥规划的事，这块地以前批的是综合用地，如果单纯的盖住宅的话，怕业主到时候会有一些误解，毕竟综合用地的时间只有50年，而纯住宅是70年。我们对这块的必须有全面系统的考虑，才敢开发。“陈总把自己的顾虑都说了出来

张总又看了一眼李忠，似乎又在暗示什么。

李忠接着话茬说道：”是呢，陈总担心的确实很有道理，这些问题确实都存在，我们现在确实要有一个比较系统全面的解决方案才合适。前期规划、中期施工、后期销售都得同步考虑。而且如果我们定了确实要做商业地产的话，现在就该考虑招商和广告宣传的事。“

”这些话确实有些笼统，自己也是没有想那么多，现在一堆问题摆在自己面前。还是先稳住他们的好。“

李忠为当时自己那个大胆的建议捏了一把汗，确实稍微有些欠考虑，而且自己想的都是大面上的事，细节方面缺乏系统的考虑，看来还真是得向这个心思缜密的女强人多学习，考虑问题系统，且不落揣摩细节。

”这样吧，这个方案呢，整体上咱们还是保持一致意见的，尽快召开一次董事会吧，公司所有高层（包括陈雅静），还有把李忠（只能算是公司中层，没有资格参加公司决策层的会议。）也叫上一起开会研究一下。“

张总看这个问题越摊越大，三个人在这儿也没有实际性的进展，集思广益，还是得叫上策划销售、开发经营、行政公关等几个方面的老总一起开个会来好好谈论一下。

董事会筹备期间，李忠把自己对商业地产的见解全部总结起来，提前给张总总结了一份。起码开会的时候，避免被问的不知所措。

住宅这边就不用准备那么多了，各位老总对这个挺应心得手，重点在商业地产的拓展。他便针对目前面临的几个板块的商业地产的操作模式一起考虑进来。盖楼很简单，重点是怎么招商，如何租售商铺？

商业地产招商或者租售无非就三种：

第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这种模式显然不适合我们现在的处境，以后商业地产做大做强以后这个是一种很好的模式，说不定还能成为华人首富的节奏。

第二种模式就是单纯的“出售”，这种模式虽然商业地产最原始的模式，以后商业地产会很火爆，这不是还出了一个华人首富王先生，还有他那个为娱乐圈操碎了心的王公子嘛。

商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等这几个特点，但有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。作为开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

现在自己是穿越过来的人，这个模式恐怕还没有摸索出来吧，又得让李忠来创新第三种模式。

第三种叫“租售结合”模式，这种通常是开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是以后的”大连万达“，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十几万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路。

第三种模式就是李忠最钟情的模式，也是比较适合当前企业开发的一种模式。